Data Center] 한국에서는 시공사가 설계+공사를 수행할 수 없나요? Part 3_Pre-con

Part 2.에서 살펴본 Consortium에 이어서 Pre-Construction 에 대해서 알아보도록 하겠습니다. (개인적으로는 계약적으로나 수행방법으로 가장 현실적인 방법은 Pre-construction 이라 생각됩니다.)  


1. Pre-construction

1. 수행 전략: 한국형 ECI(Early Constractor Involvement) 모델 정립
  한국의 건설산업기본법 및 건축법 환경 하에서 데이터센터 ECI를 수행하기 위해서는 Two-Stage Contract(2단계 계약) 구조를 수립해야 합니다. (1단계 Pre-con 계약 -> 2단계 Construction 계약)
  - 핵심 전략: 시공사를 단순 도급자가 아닌 '프리콘(Pre-con) 파트너'로 정의하고, 착공 전(Pre-con)과 착공 후(Construction)의 계약을 분리하거나 연계합니다.

2. 단계별 수행 절차 (Process)

1단계: 입찰 및 선정 (Pre-con 파트너 선정)
  - 시점: 기본설계(Basic Design) 완료 후 또는 실시설계(Detailed Design) 초기에 참여 합니다.
  - 평가 기준: 최저가가 아닌 데이터센터 수행 실적, MEP(기계/전기) 최적화 역량으로 선정. 칠러/비상발전기 등 LLI(Long Lead Item) 조달 능력과 같은 기술 제안서 평가가 중심
  - 법적 요건: 입찰 참여 시공사는 건설기술 진흥법에 따른 [건설기술용역사업자] 면허를 보유해야 프리콘 용역 수행이 가능

2단계: 프리콘 서비스 (PCS: Pre-construction Service) 수행
  이 단계는 본 공사 계약 전, 별도의 용역 계약(PCS 계약)으로 진행하며, 설계 최적화 및 VE: 설계사와 협업하여 시공성(Constructability)을 검토하고 과설계 요소를 찾아 설계를 최적화 합니다.
  - 원가 공개(Open Book) 기반 견적: 하도급거래 공정화에 관한 법률을 준수하며, 주요 공종(파일, 골조, MEP 등)에 대해 발주처 입회하에 하도급 입찰(Bidding)을 진행하여 공사비의 투명성을 확보합니다.
  - 인허가 지원: 시공사의 대관 업무 역량을 활용하여 착공 관련 인허가 리스크를 사전에 제거 합니다.

3단계: GMP(Guranted Maximum Price) 확정 및 본계약 전환
  - GMP 산정: 실시설계가 약 80% 완료된 시점에 시공사는 GMP를 제안합니다. (물론 발주처의 의사가 가장 중요하겠죠)
의사결정:
  - 발주처가 GMP를 수용하면 본 공사 도급 계약으로 전환됩니다.
협상 결렬 시, 발주처는 시공사를 교체할 수 있으며 시공사는 프리콘 용역비만 정산받고 철수합니다. (발주처의 안전장치)

4단계: 시공 및 정산
  - 책임: 시공사는 GMP 내에서 공사를 완료할 책임을 집니다.
  - Incentive: 공사비 절감액이 발생할 경우 계약 조건에 따라 발주처와 시공사가 배분(Share Savings)하거나 발주처에 귀속시킵니다.

3. 한국의 법적/환경적 특성 고려사항
① 면허 및 업역 (Licensing)
  - 규제: 한국은 시공사가 설계비를 직접 청구하거나 감리 업무를 겸하는 것을 엄격히 제한합니다. (건축사법 및 건축법)
  - 대응: 시공사는 [건설기술용역사업자]로 등록하여 '설계 관리 및 기술 지원' 명목으로 프리콘 비용을 청구해야 합니다. '설계비'로 명시할 경우 불법 논란이 생길 수 있습니다.
② 감리의 독립성 (Separation of Supervision)
규제: 건축법 제25조에 따라 허가권자 또는 건축주가 지정한 공사감리자가 품질과 안전을 감독해야 합니다.
  - 대응: ECI 방식이라 하더라도 법적 감리(Supervision)는 시공사와 완전히 독립된 제3의 업체가 수행해야 합니다. PM(CM for Fee)단과 법적 감리단의 역할 구분(R&R)이 모호해지지 않도록 계약 시 업무 범위를 명확히 해야 합니다.

4. Reference
법적 근거:
  - 건설산업기본법 제26조: 건설사업관리(CM) 및 시공책임형 건설사업관리(CM at Risk)의 정의 및 수행 근거.
https://www.law.go.kr/법령/건설산업기본법

  - 건설기술 진흥법 39제조: 건설기술용역사업자의 등록 및 업무 범위.
https://www.law.go.kr/법령/건설기술진흥법

건설기술진흥법

요기서 끝나면 조금 아쉬우니 시공책임형 건설사업관리(CM at Risk)까지 살펴보겠습니다. 쉽게 이야기해서 Pre-con 수행 후 GMP(Guaranteed Maximum Price) 방식으로 시공계약까지 체결하는  방식으로 Pre-con Phase에서는 설계 관리를 하고 Construction work을 실제 수행하는 역할까지 하는 형태이지만 모든 책임이 시공자에게로 가는 Risk가 있습니다.


2. CM at Risk (Construction Management at Risk)

  - 수행 전략: 시공책임형 건설사업관리(CM at Risk).
   한국의 건설산업기본법에 명시된 발주 방식으로서, 설계 단계부터 시공사가 조기 참여하여 관리를 수행하고, 시공 단계에서는 공사비 상한선(GMP) 내에서 시공 책임을 지는 구조입니다.
  - 핵심 전략: '프로젝트 관리(Project Manager)'와 '시공자(Contractor)' 역할의 이원적 통합으로 설계 단계에서는 발주처의 대리인으로서 원가 및 공정 관리를 수행하고, 시공 단계에서는 종합건설사업자로서 시공업무를 수행합니다.

2. 단계별 수행 절차 (Process)

1단계: 입찰 및 선정 (CM 선정)
  기획 단계(Pre-design) 또는 기본설계(Basic Design) 단계에서 선정하여 설계의 완성도를 높이는 데 조기 투입되며, 데이터센터 등 특수 시설의 경우, 해당 분야의 시공 엔지니어링 역량과 VE(Value Engineering) 실적이 핵심 평가 요소가 됩니다.
  - 법적 요건: 입찰 참여사는 [종합건설업] 면허와 [건설기술용역사업자] 자격을 동시에 보유하거나, 이를 만족하는 컨소시엄 형태여야 합니다.

2단계: 프리콘 및 설계 관리 (Design Phase Service)
  본 공사 계약 전, CM 용역 계약을 통해 설계사와 협업하며 설계 관리를 주도합니다. 주로 시공성 검토 및 Value Engineering 업무를 수행하며 도면의 오류를 사전에 수정하고, 자재 및 공법 변경을 통해 예산 절감 방안을 제시합니다.
  - 원가 공개(Open Book) 기반 견적 준비: 투명성을 위해 하도급 입찰 시 발주처가 참여하거나 결과를 공유하는 Open Book 방식을 원칙으로 하여, 향후 GMP 산정의 신뢰도를 확보합니다.
  - 공정 시뮬레이션: 데이터센터의 복잡한 MEP 공정을 고려하여 3D BIM 등을 활용한 가상 시공으로 공기 지연 리스크를 사전에 차단합니다.

3단계: GMP(Guaranteed Maximum Price) 확정 및 본계약 전환
  GMP 제안: 실시설계 완료 전(통상 80% 시점), 시공사는 그동안의 견적 데이터를 바탕으로 '최대 보증 공사비(GMP)'를 산출하여 발주처에 제안합니다.
  - 의사결정 (Go / No-Go):
발주처가 GMP와 시공 계획을 승인하면, 시공형(At Risk) 계약으로 전환되어 실제 착공에 들어갑니다. 협상 결렬 시, 발주처는 타 시공사를 선정할 수 있으며 기존 CM사는 설계 관리 용역비만 정산받습니다.

4단계: 시공 및 정산 (Construction Phase)
  - 책임: 시공사는 GMP를 초과하는 공사비에 대해 전적으로 책임을 집니다. (단, 설계 변경 등 발주처 귀책사유 제외)
  - Incentive: 공사 완료 후 실제 투입비가 GMP보다 적을 경우, 발생한 절감액(Savings)은 계약 비율에 따라 발주처와 시공사가 공유(Share)하여 원가 절감의 동기를 부여합니다.

3. 한국의 법적/환경적 특성 고려사항
① 법적 지위 및 이중성
규제: 한국에서 CM at Risk 수행자는 설계 단계에서는 '용역 수행자', 시공 단계에서는 '수급인(시공자)'의 지위를 가집니다.
대응: 계약서 작성 시 전반부(Pre-con)는 '용역 계약 일반조건', 후반부(Construction)는 '공사 도급 계약 일반조건'을 적용하거나, 국토교통부의 '시공책임형 건설사업관리 표준계약서'를 준용하여 법적 분쟁 소지를 없애야 합니다.
② 하도급 공정화 및 투명성
규제: 하도급거래 공정화에 관한 법률 및 건설산업기본법상 직접 시공 의무 비율 등을 고려해야 합니다.
대응: CM사는 하도급 업체 선정 시 발주처의 승인을 득하거나 공동 입찰을 진행하여 '내역의 투명성(Open Book)'을 증빙해야 GMP 정산 시 신뢰를 얻을 수 있습니다. 또한, 데이터센터 특성상 지정 하도급(NSC)이 필요한 경우, 이에 대한 관리 수수료율을 명확히 해야 합니다.

4. Reference
법적 근거:
건설산업기본법 제26조, 제2조 제8호 및 제9호: 건설사업관리(CM) 및 시공책임형 건설사업관리(CM at Risk)의 법적 정의.

https://www.law.go.kr/법령/건설산업기본법




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