Pre-construction service 란?
데이터센터에서 본격적인 시공 전에 수행하는 준비.검토 단계를 뜻합니다. 설계검토, 공정 계획, 지재.장비 조달 계획, 리스크 점검, 시공 방법 협의 등을 통해 착공 이후 문제를 줄이기 위한 단계입니다.
Pre-construction 수행 주체, 시기는?
데이터센터 설계는 일반적으로 Master Plan → 계획설계(Schematic Design, SD) → 기본설계(Design Development, DD) → 실시설계(Construction Documents, CD) 순으로 진행됩니다.
이 가운데 건축 인허가는 계획설계(SD) 도서를 기준으로 미흡한 부분을 보완하며 진행하는 것이 일반적입니다. 즉, 아직 상세 설계가 완료되지 않았더라도 '검토 가능한 수준'에 도달한 SD 도서만으로도 인허가 절차를 개시할 수 있는 것입니다.
Pre-con 역시 같은 논리로 시작됩니다. 검토 가능한 수준의 SD 도서를 기준으로 입찰(Bidding) 또는 수의계약 형태로 프리콘 수행자(시공사)를 선정하여 프리콘 용역에 착수하는 것이 핵심입니다. 이렇게 설계 초기 단계부터 시공사를 참여시킴으로써, 앞서 살펴본 원가 검증·시공성 검토·VE·BIM 간섭 해소 등의 작업을 설계 완성도가 낮은 시점부터 병행할 수 있고, 그 결과가 이후 DD·CD 단계 설계에 반영되는 선순환 구조가 만들어집니다.
Pre-construction의 Scope of Work
Cost 관리 및 Open-Book 원가 검증
프리콘 단계의 핵심은 '투명한 원가 구조'입니다. 시공사는 공종별 상세 공사비 내역을 분석하고, Open-Book 방식으로 원가 산출 근거를 발주자에게 제공합니다.
또한 전문 QS(Quantity Surveyor, 물량산출 전문가)와 협력하여 하도급 업체의 입찰가를 비교·검증함으로써 최적의 원가를 도출합니다. 이는 본공사 계약 시 GMP의 신뢰도를 높이는 근거가 됩니다.
설계 검토, 시공성 검증 및 VE(Value Engineering)
데이터센터는 무정전 전원 공급과 고밀도 냉각이 생명입니다. 프리콘 단계에서는 MEP(기계·전기·배관) 토폴로지와 SPOF(단일 장애점, Single Point of Failure) 분석을 통해 전력·냉각 시스템의 시공성을 사전 검토합니다.
동시에 CAPEX 절감과 PUE(전력사용효율) 최적화를 목표로 LCC(Life Cycle Cost) 기반 VE 제안을 진행하여, 초기 투자비뿐 아니라 장기 운영비까지 고려한 설계 개선안을 도출합니다.
공정 계획 및 LLI(Long Lead Item) 조달 통제
변압기, 발전기, 칠러 등은 발주부터 납품까지 수개월 이상 소요되며, Schedule에 Critical Path로 구분되는 자재를 장납기 자재(LLI)로 통칭하며, 이러한 자재의 조달 일정을 마스터 스케줄과 연동하여 전체 공기가 지연되지 않도록 관리 합니다.
착공 및 인허가 업무 지원
착공 전 반드시 거쳐야 하는 인허가 절차도 프리콘 범위에 포함됩니다. 건축(변경)허가 및 착공 관련 도서를 사전 검토하고, 소규모 지방건축위원회 심의(지안평) 대응, 관공서 인허가 기술지원 등을 수행하여 착공 지연 리스크를 최소화합니다.통상은 인허가 업무 지원에 work scope이 한정되는 경우가 많습니다.
BIM 기반 간섭 해소
Project 마다 다르지만 점차 BIM을 많이 도입하는 추세입니다. Pre-con을 수행한 시공사가 공사까지 수행하는 조건인 경우에는 초기부터 Modeling 수준(LOD_Level of Development)를 높여 수행하는 경우 시공단계까지 유용하게 활용할 수 있습니다.
- 모델 검증 범위: 전기실, 기계실, 발전기실, 전산기계실, 항온항습실 등 IDC 관련 MEP 인터페이스 우려 구간, 복도를 지나는 기계배관, 전기, 소방배관등의 간섭해소
- LOD 기준: PCS 단계에서는 LOD300, 본공사 전환 단계에서는 LOD350
- 네이티브 파일 연동: 설계사가 제공한 2D 도면을 바탕으로 시공사가 Revit, Navisworks 등 네이티브 파일로 3D 모델을 통합·보완
- 주요 검토 항목: Core & Shell과 MEP 간 물리적 충돌, 장비 반입·교체 동선 및 유지보수 공간, White Space 내 고집적 랙과 배관·트레이 간섭, 향후 Liquid Cooling 확장성, SPOF 방지를 위한 이중화 계통의 물리적 이격 검토
이 과정에서 이슈 트래킹 로그를 작성하고 간섭 항목별 대안을 제시하는 BIM 엔지니어링 컨설팅도 병행됩니다.
PCS 최종 성과보고서 제출 및 GMP 확정
프리콘 용역의 마지막 단계는 그간의 검토 결과를 종합한 최종 성과보고서 제출과 이를 근거로 한 GMP(최대공사비) 확정입니다. 이 시점부터 프로젝트는 본공사 단계로 공식 전환됩니다.
